Estos requisitos son los siguientes:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
- Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes que alteren el equilibrio de las prestaciones, como la de pagar la renta pactada, principalmente.
- Que todo ello acontezca por circunstancias radicalmente imprevisibles. Como ha sido la situación COVID-19, y sobre todo de las órdenes de paralización de gran parte de la actividad del país, que constituyen una circunstancia radicalmente imprevisible.
- Que se trate de contrato de “tracto sucesivo”, es decir, que se prolonguen en el tiempo (ej. contrato de arrendamientos) y no de corta duración.
- Ausencia de negligencia (dolo o culpa) del arrendatario. En este punto, no podrá invocarse la cláusula, si el arrendatario ya llevara tiempo con pérdidas o no hubiera actuado diligentemente.
- Haber actuado de buena fe, que corresponde al deber de negociar de buena fe con la contraparte. No hay buena fe en la imposición unilateral por una de las partes sin apertura de un proceso de negociación.
- Ausencia de regulación o imputación del riesgo. No será de aplicación, en aquellos casos en que el contrato haya distribuido entre las partes el riesgo derivado de sucesos extraordinarios e imprevisibles (ej.: cláusula expresa que imputa el riesgo en caso de acontecimiento extraordinario-pandemia- al arrendatario).
El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo en sus artículos 1 y 2 contiene algunas normas en relación con los contratos de arrendamientos de local de negocio que no resuelven muchas de las situaciones que se están planteando en la práctica.
- Dicha regulación se remite con carácter prioritario al acuerdo entre las partes (algo que ya conocíamos) y en muchos casos es poco asumible por los arrendatarios habida cuenta de que sólo contempla moratorias y aplazamientos (no condonación total o parcial de rentas ni renegociación).
- De esta norma lo que más contenido y luz arroja, pero que no tiene valor normativo, sino meramente interpretativo, es la exposición de motivos que se refiere expresamente a la posible modificación de las condiciones por aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”.
Por tanto, lo normal es que las condiciones de cada contrato se negocien particularmente y tanto propietarios como arrendatarios, antes de iniciar la negociación, deben realizar un análisis pormenorizado de las cláusulas de su contrato y demás circunstancias concurrentes a fin de evitar la vía judicial (última solución). El objetivo debe ser buscar un reequilibrio de las prestaciones contractuales, y no la resolución del contrato.
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