¿Quieres negociar o renegociar las condiciones de tu contrato de arrendamiento de local, en estos momentos excepcionales, derivados de la crisis económica y sanitaria?
La actual situación generada por el coronavirus y las medidas de contención y suspensión de actividades adoptadas están teniendo, desde su comienzo en marzo de 2020, gran incidencia en los contratos de arrendamiento de locales, principalmente en aquellas actividades de comercio, hostelería y servicios que se han visto suspendidas o limitadas de manera parcial o total. Está situación va a prolongarse más, previsiblemente, debido a la crisis económica global desencadenada por la pandemia.
Como regla general, los contratos de arrendamiento obligan a las partes, como cualquier otro contrato, en aplicación de la regla general “pacta sunt servanda”, que significa que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Sin embargo, esta regla general puede admitir excepciones, por razones imprevisibles, como las que han acontecido en el último año, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos (principio “rebus sic stantibus”), que son los siguientes:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias, en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
- Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes que alteren el equilibrio de las prestaciones.
- Que todo ello acontezca por circunstancias radicalmente imprevisibles.
- Que se trate de contrato de “tracto sucesivo”, es decir, que se prolonguen en el tiempo (ej. contrato de arrendamiento) y no de corta duración.
- Ausencia de negligencia (dolo o culpa del arrendatario). En este punto no puede invocarse, por ejemplo, la cláusula, si el arrendatario ya llevará tiempo con pérdidas o no hubiera actuado diligentemente.
- Haber actuado de buena fe: deber de negociar de buena fe con la contraparte. No hay buena fe en la imposición unilateral por una de las partes sin apertura de un proceso de negociación
- Ausencia de regulación o imputación del riesgo: no será de aplicación en aquellos casos en los que el contrato haya distribuido entre las partes el riesgo derivado de sucesos extraordinarios e imprevisibles (ej cláusula expresa que imputa el riego en caso de acontecimiento extraordinario-pandemia- al arrendatario).
En un principio se publicó el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, que contiene algunas normas en relación con los contratos de arrendamientos de local de negocio, que no resuelven muchas de las situaciones que se están planteando en la práctica. Dicha regulación se remite con carácter prioritario al acuerdo entre las partes, y en muchos casos es poco asumible por los arrendatarios, habida cuenta de que solo contempla moratorias y aplazamientos (no condonación total o parcial de rentas ni renegociación). De esta norma lo que más contenido y luz arroja es la exposición de motivos que se refiere expresamente a la posible modificación de las condiciones por aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”.
Por parte de los Juzgados y Tribunales de primera instancia se están dictando Autos y Sentencias que aplican esta doctrina y establecen moratorias y reducciones provisionales de rentas, así como medidas temporales, como la suspensión de desahucios. Sin embargo, NO debe olvidarse que está regla es una excepción a la general de cumplimiento de los contratos, por lo que antes de intentar su aplicación ante propietarios y arrendadores deben realizarse 2 preguntas:
- ¿Se cumplen todos los requisitos antes mencionados para solicitar y negociar una reducción, moratoria o condonación de la renta con el propietario?
- En el caso de que la respuesta sea afirmativa, ¿las medidas planteadas al propietario son equilibradas? La aplicación de esta cláusula no implica una facultad unilateral del arrendatario para fijar las nuevas condiciones del contrato de arrendamiento para lo que es esencial analizar, de cara a una buena fe en la negociación, en qué medida ha afectado la crisis sanitaria a nuestro negocio a través de datos económicos comparativos, fiables, objetivos y transparentes, tanto contables (libros contable/Cuentas anuales 2019/2020) como fiscales (Ej. comparativa del IVA o Impuesto de Sociedades 2019/2020).
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